Ипотека на строительство частного дома ИЖС

Ипотека или потребительский кредит?

Если ввести в поисковик запрос «ипотека на строительство частного дома», то в выдаче оказывается много предложений. Это создаёт иллюзию большого выбора. На деле всё не так. Услуги ипотечного кредитования предлагает всего несколько банков, прежде всего Банк ДОМ.РФ и Сбербанк. Остальные предложения – это разновидности потребительского кредита, просто клиенты используют эти деньги для постройки дома. У таких кредитов есть свои плюсы:

• Банк выдаёт деньги очень быстро, обычно через пару дней после того, как клиент обратился за кредитом. Деньги «здесь и сейчас» – главное преимущество потребительского кредита над ипотекой.
• Кредит, как правило, нецелевой, поэтому строить дом можно с любым подрядчиком, от него не требуется аккредитация в банке. Впрочем, есть банки, которые сотрудничают с аккредитованными строительными компаниями, предлагая их клиентам более низкие процентные ставки.

Безусловно, у потребительских кредитов есть и минусы:

• Высокая процентная ставка. У кредита без залога (обременения) процентная ставка всегда выше, чем у ипотеки – кредита с залогом (обременением).
• Серьёзные ограничения по сумме и срокам выплаты. Характерное предложение – максимальная сумма кредита 5 000 000 руб., максимальный срок выплаты – 7 лет. В то время как ипотека на строительство дома, даже без льготных условий может предполагать сумму до 30 000 000 руб., а срок выплаты – до 30 лет. Разница очевидна.

Таким образом, потребительский кредит – вполне рабочий для многих заёмщиков вариант, но его вряд ли можно считать выгодным.

Ипотека же действительно выгодна в сравнении с таким кредитом:

• Меньше процентная ставка.
• Значительно больше срок выплаты.
• И как результат: меньше ежемесячный платёж.

Но есть и минусы:

• Банк выдаёт деньги не так быстро: срок выхода на сделку по ИЖС может составлять до двух недель.
• Некоторые ипотечные программы предполагают выплаты только несколькими траншами, в то время как строительные компании заинтересованы в единовременной выплате – на начальном этапе возведения дома (у компаний зачастую просто нет собственных средств для выполнения работ, которые будут оплачены банком через несколько месяцев).
• Банк финансирует только аккредитованные строительные компании, и это ограничивает круг возможных подрядчиков для заказчика частного дома (зато такие подрядчики с большей вероятностью окажутся добросовестными).

Дальше мы будем рассматривать только ипотечные программы, ориентируясь на предложения от партнёра компании YTONG (Xella Россия) – Банка ДОМ.РФ.

Ипотека на землю и на дом: такое возможно?

Ипотека на ИЖС подразумевает два варианта:

• Строительство дома на имеющемся у клиента земельном участке.
• Использование ипотечного кредита одновременно для приобретения земельного участка и строительства дома.

В случае ипотеки на участок и дом деньги выделяются несколькими траншами. Обычно так: первый – на покупку земли и оплату части услуг подрядчика, второй – оставшаяся сумма подрядчику.

Продавцом земли может являться любое лицо – юридическое, физическое, индивидуальный предприниматель. При этом земля должна быть оформлена в собственность (не арендована). Есть ограничения по назначению земельного участка. В принципе можно приобретать любые участки, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Притом если категория земли – сельскохозяйственного назначения, но с возможностью построек, то она вполне подходит для покупки. Естественно, земля не должна находиться в зонах с особыми условиями, например, в охраняемых природных территориях, санитарно-защитных зонах и т.п.

Есть ограничения по площади участка – не более 4000 м2 (40 соток), и на нём не должно быть никаких зданий и сооружений. Кроме того, стоимость земли не должна превышать 40% от общей суммы по договорам – на землю и строительство дома. Например, если общая сумма по договорам – 10 000 000 руб., то земельный участок должен быть не дороже 4 000 000 руб. Конечно, если у клиента своя земля, никаких ограничений нет.

Требования к жилому дому

Требований к материалам, из которых будет возведён дом, почти нет. В частности, фундамент может быть бетонным, стены – из газобетонных блоков, перекрытия – бетонные, деревянные, смешанные. Иными словами, все конструктивные решения, применяемые при строительстве дома из газоблоков YTONG, одобрены банком.

Вместе с тем некоторые ограничения есть:

• Допустимая площадь здания – от 70 до 300 м2.
• Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания. В частности, в нём должны быть предусмотрены все жизненно необходимые коммуникации: электричество, система отопления (кроме печного), водоснабжение, канализация, а также санузел (ванная комната и туалет).

На практике банк выдаёт кредит даже при договоре на строительство только тёплого контура (фундамент, стены, крыша, окна, двери), без отделки и инженерных систем, но при условии, что необходимые коммуникации подведены к участку и подразумевается их последующая разводка внутри дома.

Учитываются и нюансы. Например, если к поселку подведён газ, но будущий домовладелец по тем или иным причинам не хочет отапливать дом с помощью «голубого топлива» (как вариант – считает более выгодным электрический тепловой насос), и, соответственно, не планирует тянуть газовую трубу к участку, то банк не будет требовать обязательной газификации дома. Если же газопровод уже заведён на участок, то в проекте дома должно предусматриваться помещение для котла и газовая разводка.

Требования к строителям

Начнём с того, что для банка приемлемы разные варианты договора на строительство:

• Договор подряда.
• Договор купли-продажи будущей вещи.
• Предварительный договор купли-продажи.

Подрядчиком может выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, деятельность которого предусматривает строительство. При этом подрядчик должен быть проверен банком и аккредитован. Получить аккредитацию несложно, если компания имеет опыт индивидуального строительства и хорошую репутацию. 

Главные требования к подрядчику:

• Опыт строительства не менее 2 лет, при этом за последний год должно быть построено не менее 5 домов по ИЖС.
• Отсутствие исков об оспаривании/ возмещении договоров подряда на ИЖС.
• Подрядчик не проходит через процедуру банкротства, на его имущество не наложен арест, операции по расчётным счетам не приостановлены.
• Нет задолженности по уплате налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджеты.
• Безубыточная деятельность за последний год – для юридических лиц.

Банк опять же готов учитывать нюансы. Например, есть компания с большим опытом строительства и масштабным портфолио. Пару дней назад она решила создать отдельное юрлицо, которое будет работать в сегменте ипотечного кредитования. По факту у этого юрлица нет опыта строительства и готовых объектов. Однако банк собирает документы по двум компаниям в рамках одной группы и подтверждает опыт основной организации. После чего даёт аккредитацию всей группе компаний.

Требования к заемщику

• Гражданин РФ
• Возраст – от 21 до 65 лет на дату погашения кредита.
• Работает по найму – не менее 3 месяцев на последнем месте (без учёта испытательного срока). Также рассматриваются ИП и собственники бизнеса.

Обратите внимание: семейное положение и наличие детей не важны. Банк может заключать договор без брачного договора между супругами, по нотариально заверенному согласию от супруга. Ещё один важный момент: договор подряда должен быть заключён со всеми собственниками земельного участка.

Сделки можно проводить по доверенностям. Самозанятым и безработным (под залог, например, недвижимости) банк ипотечный кредит не выдаёт.

Условия ипотечной программы

Теперь самое интересное – условия по ипотеке. Напоминаем, что мы рассказываем о предложениях от партнёра компании YTONG (Xella Россия) – Банка ДОМ.РФ. 

В банке предусмотрено две ипотечные программы (условно – три):

1. Стандартное ИЖС. Ставка – от 9 до 10,4%, сумма кредита – до 30 000 000 руб. (для Москвы и области, Санкт-Петербурга и области), первоначальный взнос – минимум 20%, срок выплаты – от 3 до 30 лет. Величина процентной ставки зависит от первоначального взноса и опций. Если взнос составляет от 20 до 30% от всей суммы по договору, то ставка – 10,4%, взнос от 30 до 50% – 10%, взнос от 50% – 9,6%. Если доход заёмщика подтверждён с помощью выписки из Пенсионного фонда РФ, то ставка снижается на 0,4%. Если заёмщик готов получать зарплату на банковский счёт Банка ДОМ.РФ, то ставка снижается ещё на 0,2%. Таким образом, ставка, например, 9,6% при использовании клиентом обеих опций уменьшается до 9%.
2. Семейная ипотека. Для клиентов, у которых есть семья и как минимум один ребёнок, рождённый начиная с 2018 года (или ребёнок с ограниченными возможностями), действует программа ипотеки со ставкой – 4,7-5,6%. Максимальная сумма кредита – 12 000 000 руб.(для Москвы и области, Санкт-Петербурга и области), первоначальный взнос – от 20%, срок выплаты – от 3 до 30 лет. Уменьшение ставки возможно при увеличении первоначального взноса и выборе тех же опций, о которых говорилось выше. То есть, чтобы получить ставку 4,7%, нужно внести не менее 50% от суммы сделки, подтвердить доход выпиской из ПФР РФ, оформить перевод зарплаты на карту Банка ДОМ.РФ. Особенность этой программы: расчёт с подрядчиком возможен только двумя траншами – 60 и 40%.
3. Льготное ИЖС. Эта программа действовала до конца июня 2021 года. Она предлагала низкую ставку – от 6,5%, поскольку государство выделило субсидии на программу из госбюджета в рамках курса на льготное ипотечное кредитование. Максимальная сумма кредита составляла 12 000 000 руб., срок выплаты – до 20 лет. В настоящий момент государство приостановило субсидии, но аналитики полагают: есть шансы, что Правительство РФ возобновит поддержку ипотеки на ИЖС, поскольку она была очень успешной. Повторим: на начало июля 2021 г. программа не действует.

Добавим, что банк не принимает в качестве первоначального взноса военные выплаты, но работает с материнским капиталом. Однако нужно понимать, что застройщик получит свои деньги только после выплаты маткапитала, то есть спустя 1,5-2 месяца после подписания договора. Иными словами, подрядчик должен начать строить дом по текущим ценам, а первый транш получит тогда, когда цены могут существенно измениться. Не каждого застройщика устраивают такие условия.

Пока ипотека не выплачена и не получен документ от банка, что кредит закрыт, земельный участок с домом находятся в залоге у банка. В связи с чем дом после возведения обязательно страхуют. Личное страхование заёмщика не обязательно, но при его отсутствии ставка по ипотеке повышается на 0,7%.

Документы, необходимые для получения ипотеки

Для получения ипотеки достаточно предоставить минимальное количество документов:

• Паспорт гражданина РФ
• СНИЛС
• Анкету-согласие на обработку персональных данных
• Документ, подтверждающий доход и трудовую занятость

Что касается последнего пункта, то тут есть нюансы. Если клиент просто предоставляет в анкете информацию, где работает и сколько получает, без подтверждения, то ставка увеличивается на 0,5% (Опция “Лёгкая ипотека”). Чтобы не повышать ставку, нужно подтвердить доход. Для этого есть несколько вариантов:

• Копия трудовой книжки (заверенная работодателем) + справка о доходах по форме банка.
• Копия трудовой книжки (заверенная работодателем) + справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
• Выписка из ПФР РФ. По соглашению с клиентом сотрудник банка запрашивает эту выписку через портал Госуслуг.

Как уже говорилось, при подтверждении дохода с помощью выписки из ПФР ставка снижается на 0,4%.

Алгоритм получения ипотеки

1. Одобрение клиента банком. Клиент, изъявивший желание взять ипотеку, собирает комплект документов и подаёт его в банк, который в течение 1-2 дней выносит решение по клиенту.
2. Одобрение предмета ипотеки. Клиент определяется с земельным участком и подрядчиком. Если участок свой, то нужно предоставить отчёт по оценке независимыми оценщиками, выписку из ЕГРН на ЗУ, документы, подтверждающие право собственности на него. А также – проект договора с имеющим аккредитацию банка подрядчиком, со всеми приложениями. Если клиент будет приобретать участок в ипотеку, то необходимы: отчёт об оценке независимыми оценщиками, выписка из ЕГРН на ЗУ и проект договора купли-продажи земли. Плюс – проект договора с подрядчиком, со всеми приложениями. Банк проверяет документы в течение 2-3 дней, и после одобрения можно планировать сделку.
3. Проведение сделки и подача документов в МФЦ. Клиент приезжает на сделку, подписывает кредитный договор и всю необходимую кредитную документацию. Если земля покупная, то в этот же день подписывает договор купли-продажи ЗУ. И в этот же день подписывает договор с подрядчиком строительства – до приезда в банк или после. После чего сдаёт комплект документов в МФЦ на регистрацию права собственности с обременением земельного участка (либо только обременения ЗУ, если участок в собственности).
4. Расчёты по сделке.

• Первый вариант – ипотека на участок и дом. После регистрации залога земли деньги первыми траншами поступают продавцу земли (100% от её стоимости) и подрядчику строительства – до 33% от суммы по договору, При этом сумма первых траншей составляет 60% от общей стоимости участка и дома. После подписания подрядчиком и заказчиком акта приёма-передачи построенного дома подрядчик получает оставшиеся деньги. Например, земля стоит 4 000 000 руб., договор подряда на 6 000 000 руб. Тогда после регистрации обременения земли первый транш – 4 000 000 руб. продавцу земли (из них 2 000 000 руб. – это минимальный первоначальный взнос клиента), второй транш – 2 000 000 руб. подрядчику. После предоставления акта приёма-передачи – оставшиеся 4 000 000 руб. подрядчику.
• Второй вариант – ипотека только на дом. В стандартной схеме деньги поступают подрядчику двумя траншами – 60 и 40% от стоимости договора. Последний транш подрядчик получает после подписания акта приёма-передачи. Впрочем, возможно увеличение первого транша вплоть до 100%. При этом на период строительства ставка повышается на 1,6%.

Отметим, что банку достаточно получить акт приёма-передачи для перечисления второго транша подрядной организации. Вместе с тем заёмщик обязан поставить построенный дом на учёт в Росреестр и затем передать его в залог банку (в течение 160 дней после завершения строительства).

Важный нюанс: люди, которые планируют строить из материалов YTONG, могут обращаться в Банк ДОМ.РФ непосредственно через YTONG. Действовать через YTONG эффективнее и быстрее, поскольку к нашей компании прикреплён свой менеджер Банка ДОМ.РФ.

Безусловно, ипотека – отличный способ построить дом, а при необходимости ещё и купить участок для загородного жилья прямо сейчас, не откладывая на неопределённое «потом». Цены на стройматериалы бешено растут, и вариант «накопить всю сумму и тогда уже начать строить» – сегодня крайне не выгоден. Ведь цены на стройку будут и дальше расти, а процент по ипотеке, взятой сейчас, останется неизменным – на протяжении всего срока выплаты.

Дом вашей мечты намного реальнее, чем это кажется. Ипотека – рабочий механизм для воплощения мечты в жизнь!